北京科技大學(xué)的教授趙曉教授

趙曉：謝謝羅總，謝謝長(zhǎng)盛，我們有大概半個(gè)小時(shí)的時(shí)間，給大家從宏觀經(jīng)濟(jì)以及金融的角度談一些對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的看法，我以前講過(guò)一句話，房地產(chǎn)大概1/3的問(wèn)題是宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，1/3是金融的問(wèn)題，另外1/3是房地產(chǎn)本身的問(wèn)題。

今天我做了一個(gè)背景，雙高背景下的中國(guó)房地產(chǎn)，什么是雙高，有一些朋友不是特別了解，我解釋一下。首先大家看這樣的圖釋，現(xiàn)在我們將會(huì)轉(zhuǎn)向另外一個(gè)我們稱之為城市化基礎(chǔ)上內(nèi)需增長(zhǎng)模式，增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)換有很多的原因，其中一個(gè)原因是發(fā)達(dá)市場(chǎng)，美國(guó)金融危機(jī)之后，這個(gè)市場(chǎng)往下走，這個(gè)已經(jīng)引起了我們繼續(xù)走以往的道路，另外一個(gè)是國(guó)內(nèi)的影響，勞工的價(jià)格，環(huán)保、稅收等等都在上升，我們的國(guó)際比較優(yōu)勢(shì)也受到影響，如果要平衡我們的生產(chǎn)能力，必須要通過(guò)城市化的提速來(lái)繼續(xù)保持高速的增長(zhǎng)。

談到城市化，我們要看到，它是整個(gè)中國(guó)木頭里面最短的一塊板，大概說(shuō)起來(lái)，中國(guó)的城市化離國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平相差了20到30個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)原因也是因?yàn)檫^(guò)去工業(yè)化，建國(guó)初期一直到改革開(kāi)放都和城市化有偏離的，所以形成了特別大的坑。

中國(guó)的城市化進(jìn)程不僅落后于我們國(guó)家的工業(yè)化進(jìn)程，以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程，也落后于世界平均水平，如果只算擁有城市人口的比重，只占全社會(huì)的34%，這是很低的比重。

許多的內(nèi)需，無(wú)論是城市化過(guò)程中的比如說(shuō)服務(wù)業(yè)的提升，還是我們強(qiáng)調(diào)的需求的拉動(dòng)，我們通過(guò)需求來(lái)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其實(shí)都是要建立在城市化的基礎(chǔ)上，如果沒(méi)有城市人群的增長(zhǎng)，就不會(huì)有收入的提升，也不會(huì)有消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，我們要轉(zhuǎn)向內(nèi)需增長(zhǎng)，必須要先有一個(gè)城市化的提速，先有城市化的進(jìn)步，才能有真正的內(nèi)需拉動(dòng)的增長(zhǎng)。

這方面的力度非常非常大，過(guò)去這些年每增加一個(gè)城市人口，相應(yīng)引起的城市的配套投資大概在50萬(wàn)以上，或沒(méi)有算消費(fèi)，未來(lái)會(huì)有4.5億人進(jìn)入到城市當(dāng)中。這部分的人群所引發(fā)的投資的增長(zhǎng)至少在225萬(wàn)億人民幣以上，再加上消費(fèi)的增長(zhǎng)，這是一個(gè)非常大的內(nèi)需的增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2010年突破了人均GDP4000美元，同時(shí)我們的整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量突破的37萬(wàn)億人民幣，但是我們按這樣的未來(lái)的城市化所引發(fā)的內(nèi)需量來(lái)算，200多萬(wàn)億的投資的需求，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)至少要增長(zhǎng)三倍以上，每年增長(zhǎng)的速度我們就知道中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以保持15年左右平均每年9%的增長(zhǎng)，15年不是短期的增長(zhǎng)，所以我們知道由城市化提速會(huì)引發(fā)另外一波中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期的高速增長(zhǎng)，這是非常大的增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)型。

我們看到在過(guò)去的一年里面，中國(guó)城市化仍然在提速，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從2009年可以說(shuō)90%是由政府驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)2010年非常重要的原因就是城市化的提速，河北要在北京周邊建造三個(gè)城市迎接北京的外擴(kuò)，另外增長(zhǎng)特別快的城市，比如說(shuō)重慶2010年增長(zhǎng)速度接近20%，增長(zhǎng)的提速完全得益于城市化的提速，重慶在未來(lái)的兩年，大概城市人口要增加300萬(wàn)，還有其他的城市增長(zhǎng)比較快的，也跟城市化的提速有關(guān)系，我們還看到過(guò)去阻撓城市化提速的因素也在改變，比如說(shuō)成都已經(jīng)取消了城市人口和農(nóng)村人口待遇的差別，河北省宣布如果一個(gè)人在城里面居住、工作半年以上，就可以申請(qǐng)這個(gè)城市的戶口，在中國(guó)延續(xù)了多年的戶籍制度正在打破。

還有高鐵，也將大大的帶來(lái)中國(guó)城市化的提速，我們知道2011年6月份北京到上海的高鐵將縮短到五個(gè)小時(shí)，前幾天我去了一趟德州，開(kāi)車要三四個(gè)小時(shí)，高鐵開(kāi)通之后時(shí)間會(huì)縮短到50分鐘，未來(lái)北京到泰山的時(shí)間會(huì)縮短到一個(gè)半小時(shí)，泰山基本可以變成北京的香山，這些都會(huì)帶來(lái)整個(gè)中國(guó)的城市化的提速，帶來(lái)新一輪的以城市化為基礎(chǔ)的內(nèi)需的增長(zhǎng)，包含了投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)。

同時(shí)我們一些大城市在中國(guó)保持更快的增長(zhǎng)，因?yàn)榇蟪鞘型恋氐漠a(chǎn)出效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中小城市，同時(shí)大城市在中國(guó)的發(fā)展比重偏低，過(guò)去十年里面，大城市的增長(zhǎng)速度也最快，因此我們不僅看好中國(guó)城市化提速帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，看好中國(guó)的城市化，更看好未來(lái)的大城市的增長(zhǎng)，我們很多城市會(huì)變成千萬(wàn)級(jí)的大城市。

城市化的提速，未來(lái)15年我們說(shuō)以城市化為基礎(chǔ)的內(nèi)需增長(zhǎng)，意味著中國(guó)的房地產(chǎn)將迎來(lái)新的黃金十年，我們說(shuō)城市化提速，以城市化為基礎(chǔ)的內(nèi)需增長(zhǎng)，最受益的無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)，我們?nèi)匀淮嬖谥浅?qiáng)大的剛性的需求，這些需求事實(shí)上是存在的，隨著城市化的提速，我們說(shuō)房地產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)入到新的黃金十年。

但是這并不意味著房地產(chǎn)就可以像過(guò)去一樣發(fā)展，他會(huì)有很好的發(fā)展前景，他發(fā)展的模式和路徑要有轉(zhuǎn)型，所有的規(guī)劃對(duì)未來(lái)的轉(zhuǎn)型作出了很多的論述，一個(gè)非常重要的，我個(gè)人認(rèn)為從香港的模式轉(zhuǎn)向新加坡的模式，香港的模式和新加坡的模式還是有一定的差別，新加坡的模式注重了政府住房的供應(yīng)，注重了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，新加坡最高的時(shí)候政府供應(yīng)的住房占到總住房的90%以上，房地產(chǎn)的價(jià)格控制在相對(duì)比較低的位置。

中國(guó)過(guò)去基本上學(xué)習(xí)的是香港的模式，包括土地招拍掛，房?jī)r(jià)也不斷的推高，同時(shí)政府沒(méi)有肩負(fù)起在保障房方面的責(zé)任，未來(lái)我們會(huì)一定程度轉(zhuǎn)向新加坡的模式，未來(lái)整個(gè)住房的供應(yīng)當(dāng)中，政府供應(yīng)的主體部分可能會(huì)從過(guò)去的百分之幾上升到20%以上，這意味著對(duì)城市化進(jìn)程有一個(gè)更好的支撐，過(guò)去很多人在城里打工，但是他們?cè)诔抢镔I(mǎi)不起房子，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴，也阻礙了中國(guó)的城市化，未來(lái)可能會(huì)有更多的人能夠在城里買(mǎi)得起房子，而且這些打工的人群會(huì)逐漸的納入到住房的安排里面去，“十二五”規(guī)劃里面要把符合條件的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城市居民，作為城鎮(zhèn)化的推進(jìn)作用，這意味著未來(lái)會(huì)有更多的農(nóng)村人口享受到城市的待遇，過(guò)去十二五期間房地產(chǎn)需求當(dāng)中大概有一半左右來(lái)自農(nóng)村的人口。

這是我們談到實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的，我們預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持中長(zhǎng)期的高速增長(zhǎng)，這跟目前市面上很多的觀點(diǎn)不一樣，2010年中國(guó)的股市都是負(fù)增長(zhǎng)，倒數(shù)第一，原因在于很多人對(duì)于中國(guó)的中長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)不看好，未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2010年有一個(gè)密集型的暢通，我們看到的是城市化基礎(chǔ)上的新一輪的內(nèi)需的增長(zhǎng)方式。

另外一個(gè)方面，我們看金融形勢(shì)方面的變化，看這方面我們受到要看到一個(gè)事實(shí)，你不得不承認(rèn)的一個(gè)事實(shí)，中國(guó)政府是全世界最喜歡印鈔票的政府，在過(guò)去這三十年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了一百多倍，但是中國(guó)的貨幣供應(yīng)增加了800多倍，在過(guò)去的十年里面，中國(guó)的貨幣供應(yīng)平均每年以17%的速度增長(zhǎng)，到2009年中國(guó)的貨幣供應(yīng)總量就超過(guò)了美國(guó)，到去年2010年，中國(guó)的貨幣供應(yīng)總量差不多超出美國(guó)貨幣供應(yīng)總量的20%，同時(shí)也超過(guò)了全歐洲十多個(gè)國(guó)家加起來(lái)的總和。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模以當(dāng)前的匯率計(jì)算只有美國(guó)的1/3，好象我們身高只有姚明的1/3，比姚明穿的衣服還大，這就帶來(lái)了對(duì)中國(guó)人民財(cái)富的消耗，過(guò)去十年是加速消耗中國(guó)人財(cái)富的十年，人民幣對(duì)內(nèi)貶值了3/10，可能十年前買(mǎi)了一套房子漲了四倍，其實(shí)你只是抵消了通貨膨脹而已，當(dāng)前由于美元二次防水和其他的因素，中國(guó)的通脹經(jīng)濟(jì)再度來(lái)臨，通脹消耗財(cái)富的趨勢(shì)會(huì)再度的顯現(xiàn)。這個(gè)還不是最重要的，CPI不是最重要的，CPI可能被低估，很多人估計(jì)我們的CPI高到15%，CPI可能比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的高，這個(gè)還不是最重要的，最重要的是資產(chǎn)價(jià)格的上漲，過(guò)去一天，號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，但是一線城市的房?jī)r(jià)普遍大幅度的上漲，最低廣州漲了23%，北京漲了42%，大家看到很有趣的現(xiàn)象，比如說(shuō)大家看到的這張圖片，號(hào)稱當(dāng)年全中國(guó)最貴了樓，每平米10萬(wàn)，但是幾年之后已經(jīng)沒(méi)有人關(guān)心這個(gè)樓賣(mài)多少錢(qián)，當(dāng)年這個(gè)樓10萬(wàn)平米的時(shí)候引起了全國(guó)人民的憤怒，政府也很生氣，派人去調(diào)查，但是現(xiàn)在這棟樓每平米30萬(wàn)人民幣，沒(méi)有人關(guān)心，也沒(méi)有人調(diào)查了，甚至大家都接受了，所以我們看到我們不僅有CPI的變化，通脹的變化，經(jīng)濟(jì)的變化。

當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)就是新興市場(chǎng)偏熱，發(fā)達(dá)國(guó)家偏冷，發(fā)達(dá)國(guó)家是通貨緊縮的危險(xiǎn)，利率不斷的下調(diào)，日本、美國(guó)差不多都調(diào)到了零的位置，發(fā)達(dá)市場(chǎng)為了挽救經(jīng)濟(jì)，不斷的用燒錢(qián)的辦法維護(hù)，美元已經(jīng)進(jìn)行了兩次放水，我們認(rèn)為2011年還會(huì)出現(xiàn)第三次，然后還有第四次，金融危機(jī)留下的問(wèn)題，特別是爛帳都沒(méi)有解決，日本金融泡沫用了15年才處理了幾萬(wàn)億美元的債務(wù)，這些問(wèn)題到現(xiàn)在為止沒(méi)有一點(diǎn)解釋，在去年的一段時(shí)間，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債由于房地產(chǎn)的問(wèn)題有一點(diǎn)加重，而不是減輕，所以美國(guó)就不斷的放水，但是我們看到美國(guó)政府放的鈔票，并不等于美國(guó)市場(chǎng)上有很多錢(qián)流動(dòng)，這是完全兩回事，各位一看美元放水一定認(rèn)為是美元很多，這個(gè)是錯(cuò)的，美國(guó)的M1、M2的供應(yīng)只有百分之幾，日本的經(jīng)濟(jì)簫條，大量的釋放貨幣，但是日本的貨幣供應(yīng)只有百分之幾的增長(zhǎng)，貨幣都跑哪去了，我們看看全球的主要的能源原材料和資本市場(chǎng)，紛紛的創(chuàng)了2007年的新高，我們知道背后有這些貨幣放水的作用。

我們看到以大宗商品價(jià)格上漲的相反的是波羅的海干散貨價(jià)格下跌40.27%，就像我們前面講的房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲了你可以說(shuō)房?jī)r(jià)上漲了，也可以說(shuō)是人民幣對(duì)內(nèi)貶值了，你可以說(shuō)人民幣對(duì)內(nèi)貶值了3/4 ，這些錢(qián)除了跑到資本市場(chǎng)，能源原材料，還會(huì)跑到熱的地區(qū)之上，所以我們看到中國(guó)十月份之后，我們的外匯增加了5300億，十月份增長(zhǎng)了3196億，整個(gè)的外匯占款總量22萬(wàn)億，包括索羅斯據(jù)說(shuō)也帶著90億美元進(jìn)入到香港，肯定不是想渡假，而是有所作為。

另外我們看我們的利率，目前是負(fù)利率，意味著居民在銀行的錢(qián)加速的變成水，政府上調(diào)了利率，六次上條存款準(zhǔn)備金，但是這些措施并不見(jiàn)得可以控制物價(jià)，2007年央行有六次的加息，沒(méi)有控制住通脹，還有加強(qiáng)，人民幣利率提高的時(shí)候可能會(huì)引發(fā)更多的熱錢(qián)進(jìn)來(lái)套取利益差額，2007年住房公積金的三次加息也沒(méi)有抑制住房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，這就是我們說(shuō)的雙高，高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，高物價(jià)增長(zhǎng)。

有人提熱錢(qián)大量涌入是因?yàn)槿嗣駧诺凸攘耍嗣駧艖?yīng)該升值，2005年以來(lái)一路升值，現(xiàn)在已經(jīng)升值了20%，但是我們看到中國(guó)的外匯儲(chǔ)備也一路增長(zhǎng)，今年九月份已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億美元，人民幣的升值并沒(méi)有抑制熱錢(qián)的涌入，也沒(méi)有使得外匯的儲(chǔ)備有任何走勢(shì)上的變化。所以我們看到在這種態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想抑制住過(guò)熱，非常非常的困難，去年我們實(shí)行了非常嚴(yán)厲的調(diào)控，最后的結(jié)果也不一定理想，前面一位嘉賓引用溫家寶一句話，一定要在任期里面讓房地產(chǎn)走向合理的價(jià)位，2011年無(wú)論怎么做房?jī)r(jià)不可能到合理的價(jià)位，在這樣的雙高的背景下，你要能夠讓房地產(chǎn)穩(wěn)定住已經(jīng)很難很難了，再加上龐大的既得利益集團(tuán)的阻撓，比如說(shuō)我們的限購(gòu)，從來(lái)沒(méi)有被認(rèn)真的執(zhí)行，限貸也沒(méi)有被認(rèn)真的執(zhí)行，溫家寶總理自己承認(rèn)，執(zhí)行的力度不夠，因?yàn)橛旋嫶蟮募鹊美婕瘓F(tuán)的阻撓，有雙高的市場(chǎng)的背景，又有龐大的既得利益集團(tuán)的阻撓，這個(gè)調(diào)控能夠穩(wěn)定就不錯(cuò)了，很難到達(dá)一個(gè)意想的目標(biāo)。

最后我們做了一點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)，我們預(yù)計(jì)2001年中國(guó)的外貿(mào)增長(zhǎng)可能有明顯的下滑，但是我們估計(jì)外經(jīng)貿(mào)部門(mén)估計(jì)的10%高一點(diǎn)，消費(fèi)仍將保持18%的增長(zhǎng)，2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度仍然會(huì)在9.5%左右，這仍然是比較高的增長(zhǎng)的速度。

同時(shí)，物價(jià)可能會(huì)在4%到4.5%之間，也不會(huì)太高，大概是這樣，上半年高一點(diǎn)，下半年會(huì)回落，人民幣升值速度會(huì)加快，但是不會(huì)太快，真的到海外經(jīng)濟(jì)銀行說(shuō)的7%、8%，中國(guó)的很多外貿(mào)企業(yè)會(huì)倒閉，這是中國(guó)政府不能允許的，所以我們估計(jì)升值幅度會(huì)在4%。

同時(shí)我們預(yù)計(jì)2011年之后中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入到以城市化為基礎(chǔ)的內(nèi)需拉動(dòng)的增長(zhǎng)周期，速度會(huì)平穩(wěn)向上，我們看過(guò)去，每一個(gè)五年計(jì)劃，差不多第一年的增長(zhǎng)速度都是最低的，然后一年一年的上升，我們估計(jì)十二五規(guī)劃也是一樣，2011年增長(zhǎng)的速度來(lái)說(shuō)是偏低的，可能是9左右，然后一年比一年高，進(jìn)入新一輪的高增長(zhǎng)的周期，將來(lái)我們要逐漸的習(xí)慣每年4%的通脹率，原因非常簡(jiǎn)單，就是因?yàn)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)、歐洲、日本他們中期內(nèi)很難擺脫困境，他們一直會(huì)用燒錢(qián)的辦法來(lái)刺激他們的經(jīng)濟(jì)，但是他們放出去了很多貨幣回頭流入到中國(guó)的市場(chǎng)，所以輸入性的通脹和結(jié)構(gòu)性的通脹特點(diǎn)會(huì)非常的明顯，中國(guó)的通脹會(huì)演變成中期的結(jié)果，我們看到的都是經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，物價(jià)高增長(zhǎng)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)我們有幾點(diǎn)看法，首先我們相信2011年調(diào)控仍將繼續(xù)，這個(gè)跟2012年十八大有關(guān)系，十八大之前房地產(chǎn)一定會(huì)調(diào)控，無(wú)論是新政府還是即將告別的政府都沒(méi)有辦法向全國(guó)人民交代，我們預(yù)計(jì)國(guó)家繼續(xù)用限購(gòu)、限購(gòu)的政策提高購(gòu)房的門(mén)檻，拆遷法會(huì)發(fā)布，暴力拆遷會(huì)消失，房?jī)r(jià)會(huì)被推到，我們相信土地財(cái)政仍將繼續(xù)，許多的城市，可能會(huì)有超過(guò)十個(gè)城市土地出讓金超過(guò)1000億，一新城市的房租也會(huì)大幅度的調(diào)整，從而結(jié)束長(zhǎng)期徘徊的局面。

我們也看到二三線城市可能會(huì)成為開(kāi)發(fā)商投資的新的熱點(diǎn)，意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入到后現(xiàn)代時(shí)代，最后我們相信房?jī)r(jià)上漲仍將繼續(xù)，雙高的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降全世界沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，中國(guó)也不會(huì)出現(xiàn)，雙高的情況下，我們相信大多數(shù)的房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上漲的趨勢(shì)，走勢(shì)會(huì)非常的平穩(wěn)，因?yàn)橛姓恼{(diào)控在里面，將是剛性需求者購(gòu)房的比較好的時(shí)機(jī)，謝謝大家！