主持人：謝謝羅總，同時恭喜一下羅總，我們今天看到房商這塊有更多的業(yè)務(wù)的推出，剛才的主題演講不斷的提到產(chǎn)業(yè)鏈，而且整合會成為最重要的關(guān)鍵詞，而且這中間的整合一頭聯(lián)系著市場，另外一頭是信息，信息當(dāng)中還有更多的細(xì)分，下面我們邀請的專家是來自于上海易居房產(chǎn)研究院的總監(jiān)陳嘯天先生，有請他為我們做2011年房地產(chǎn)走勢的預(yù)測。

上海易居房產(chǎn)研究院的總監(jiān)陳嘯天

陳哮天：但是即使是這樣，我們還要關(guān)注，今天我們國家287個城市的成交數(shù)據(jù)里面，我們認(rèn)為10個城市占百分之十幾的比重還是太高，當(dāng)三四線城市集中釋放的時候，由于一線城市特別是十個大城市逐漸的萎縮，也注意彌補萎縮的量，今年10月份成交金額4.23萬億，去年最后一個月是1.8億左右的成交面積，國家每年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)你會發(fā)現(xiàn)很有意思，每年的數(shù)據(jù)很平很平，到12月上去，1月份又很平，平時很多的落下來的，沒有統(tǒng)計口徑的數(shù)據(jù)最后一個月全部上去了，所以最后一個月達到1.8億，今年如果達到1.3億就超過了去年的成交量了。

我們在2010年這樣的成交量又創(chuàng)造新的歷史高位，成交金額不用說的，這是2010年創(chuàng)造的新的高位，這個新的高位就在于三四線城市的成長非常的厲害，我們跟很多企業(yè)溝通的時候，很多企業(yè)這樣說，我們有一個河北企業(yè)，專注于三四線城市的發(fā)展，在這個會議上他們說最近發(fā)現(xiàn)很有趣，我們這個企業(yè)碰到的很多的調(diào)控以后，每個城市反映第一個月全停了，過了一個月量價全部上來了，這是必然的現(xiàn)象還是偶然的現(xiàn)象，從我的角度我告訴他，這是必然的現(xiàn)象，因為我們今天三四線城市的房地產(chǎn)市場，我簡單的判斷正處在需求釋放的階段，我們到底怎么樣理解，怎么樣判斷，有一個很簡單的辦法，比如說我們看每一個城市，如果你看過去所有的樓盤，大多數(shù)樓盤的價格集中在某一個區(qū)間段的話，這個城市正處在分化的階段，每個城市我相信，你比如說在上海、北京也好，上海上面有20萬，下面有七千八千的，每個單價都對應(yīng)不同的產(chǎn)品，這樣的市場是相對比較健康的也是比較成熟的市場。但是我們不能用這樣的標(biāo)準(zhǔn)衡量中國的市場，我們發(fā)現(xiàn)今天中國還不到20個城市滿足這樣的標(biāo)準(zhǔn)，所以前幾天有人說滬寧線上，常州、鎮(zhèn)江這些城市的需求一直不大，但是成長性也不足，我們說不會的，包括前兩年我們說廣州也不會，北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市，北京我們看霞公府十萬左右，從資本的角度理解，同一級別的城市價格差太高的話，會有投資洼地的出現(xiàn)，今天我們?yōu)槭裁凑f三四線城市的需求還在逐步的釋放，這里面有一個很簡單的判斷的標(biāo)準(zhǔn)，如果大多數(shù)的樓盤集中在5000或者7000左右的時候，我們認(rèn)為這個城市的價格沒有拉開，我們就說這個城市的需求沒有被拉開，現(xiàn)在我們看合肥、西安都是這樣，很多需求得到了充分的釋放，太原也是一樣，由于星河灣進去不是因為價格漲了，而是滿足了這個群體的消費需求，從價格的漲和跌來看，我們不能從價格的絕對值看是漲是跌，要看需求有沒有得到多元化的滿足。三四線城市今天為止釋放的非常的厲害。

我們看全國，很多的調(diào)控我們也發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，我們?nèi)绻阎袊某鞘蟹譃橐欢€，我們會發(fā)現(xiàn)政策很有趣，倒過來的模型，一線城市出來影響三個月，二線城市影響兩個月，一線城市影響一個月，現(xiàn)在市場對政策的消化非?？?，客觀的需求還是非常龐大的，我們看到上海一個樓盤很有意思，單價3.5萬，當(dāng)天一銷售賣了400多套，我趕緊問銷售員，去現(xiàn)場調(diào)研，一問全是周邊的改善性的居民，沒有投資客了，這里面我們發(fā)現(xiàn)一個數(shù)據(jù)，他是11月份的時候一次性付款的比例達到35%，很多人問我們，現(xiàn)在有限購的政策，為什么我們的需求還會放這么厲害，這個原因是什么，我們發(fā)現(xiàn)很多的三四線的城市里面有房子，有的可能有一兩套，但是他是第一次貸款，今天我們禁止限購也就16個城市，第一套宅基地，第二套買的，第三套感覺不錯了要買了 ，一次付清有難度，所以就貸款了，他不是第一次買房，但是是第一次貸款。這是我們從城市本身來看，三四線的城市的成長空間還是非常大的。

城市化的推動以及我們現(xiàn)在的購買力被充分的展現(xiàn)出來了，這里面就是我給大家介紹的，也是我最近剛剛完成的前三十強企業(yè)排行榜這樣的基本的數(shù)據(jù)，我把前十強拿出來的，我想這里面也可以證明這個觀點，去年4月15日調(diào)控政策剛出來，一個企業(yè)就開會，說業(yè)績調(diào)不調(diào)，開會之后總的目標(biāo)不變，一線城市指標(biāo)下降，三四線城市上升，年底不但完成自己的目標(biāo)，而且超越了內(nèi)定的目標(biāo)，盡管今年調(diào)控了三輪，不能說政策不嚴(yán)厲，也不能說市場一點波動都沒有，但是我們看到市場很低迷的時候成交量還在往上走，這是一個誤區(qū)，如果有我剛才的數(shù)據(jù)看就很簡單，政策出來有一個出發(fā)點，就是我十個，三十個主要的城市來講，我們看這些城市的價格成長力有大的波動，我就調(diào)控，今天我們納入到全國的統(tǒng)計口徑是287個城市，今天我們調(diào)控是沖著這10%份額調(diào)控，全國的更大的市場份額被忽略掉了，還有一個原因，我們的同行，我們的媒體，我們的企業(yè)關(guān)注點也往往在這些主要的城市。剛才我說了一個邯鄲的企業(yè)，說有一個項目，政策一出來沒有成交量了，過去一個月又回來了，往上走，就是因為這個原因，這些政策對我們心理上有影響。我說為什么有一些業(yè)績成長這么好，萬科非常好，保利600多億也很大，但是今年一季度的時候，我跟他們通了電話，我說看到了數(shù)據(jù)，萬科和恒 大賣的非常好，為什么你的量這么一點，他說就沒有供應(yīng)量，如果有供應(yīng)量還會上來，其他的綠地、中海、恒大等等今年的行情和去年相比增量非常大。

　　恒大在08年的時候全年成交46億，09年的時候全年成交307億，2010成交500億，我想企業(yè)一定很努力，但是沒有市場也不會有這樣大的成交量，這里面更大的原因是需求的本身。

總結(jié)起來很簡單，今天除了需求釋放以外，我們看七月份，盡管市場調(diào)控還在調(diào)控，另外是2011年的外部環(huán)境，從經(jīng)濟發(fā)展的本身，大家也看到了，整個國內(nèi)社會發(fā)展的基本的格局我想如果大家意識到的話，會看到一點，最近都在談?wù)摲慨a(chǎn)稅的問題，我們從另外一面看一下我們的理解，我一直反對征收，因為我的理由也很簡單，從中國目前的社會格局來看，我們?nèi)暮唵蔚母窬?，社會、企業(yè)、政府，前三十年經(jīng)濟改革為主導(dǎo)，我們發(fā)現(xiàn)政府和企業(yè)走的很近，他們有利益關(guān)系，如果房產(chǎn)稅落地，政府更多的財政稅收來自于千千萬萬的社會大眾，三元的社會格局將進行重大的調(diào)整，必將影響到更多的深層次的調(diào)整，所以我始終認(rèn)為我們還沒有做好這個準(zhǔn)備，做試點不是不可以，我說今天房產(chǎn)稅出來是一方面，會影響很深遠，但是另一方面也會意味著國家的走向，原來是經(jīng)濟為主導(dǎo)，慢慢的以社會改革為主導(dǎo)的新的階段，這個階段對經(jīng)濟的發(fā)展追求不是首要的，但是對于涉及到社會層面的，比如說我們領(lǐng)導(dǎo)提到的公平正義、社會正義也好，需求越來越多，但是微博我們發(fā)現(xiàn)2010年解決了很多社會層面的問題，也是應(yīng)時而生的必然的結(jié)果。我們看今年房價跌難度很大，但是調(diào)控還要繼續(xù)進行。由于我們一線城市，客觀來說，你的中心城區(qū)的供應(yīng)沒有了，價格下來很難，每個城市有價格的梯度線，三四線城市正處在城市化的加速的進程當(dāng)中，所以價格往下走也是很難的，反過來我們的二線城市會有一些波動，比如說很多的二線城市，你發(fā)現(xiàn)剛剛過去的前兩年，很多地出來以后沒有容積率，就意味這中心城區(qū)的供應(yīng)非常巨大，這個價格是可以松動的，只要上面的價格可以松動，整個價格的梯度線全部都會有一系列的反映。所以我覺得2011年整個的價格調(diào)整趨勢兩端比較堅定，中間會松動。

保障房建設(shè)力度在加大，這塊對我們的在座的供應(yīng)商，各個企業(yè)也是最感興趣的，因為這個量放出來了，不管是保障房還是商品房都是在加大的。

從企業(yè)本身或者建材家居供應(yīng)鏈來看，三四線城市的需求非常龐大，剛才的數(shù)據(jù)也談到了，有很多的企業(yè)已經(jīng)啟動了百強縣的研究，很多的地級市，下面會進行百強縣，另外一些企業(yè)在全國很多省里面找，盡管對外的品牌不是很強的城市，這個不用多說了，買房買車都證明了一個觀點。保障房今年1000萬套，你算一個50平米每套，這里面也有巨大的市場的需求，我們是關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為什么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛的進入到保障房特別是萬科今年拿了很多地，這里面再怎么樣也是未來主導(dǎo)的趨勢，也是今天調(diào)控用空間換時間，時間換空間的很重要的手段，這樣的量對于所有在座的供應(yīng)鏈的產(chǎn)業(yè)是非常有幫助的。

第三個是高端的，我還是看好的，高端這塊為什么看好，我想不用我們說保值增值了，另外這塊本身在這些年里面本身是處在比較堅定的角色里面，另外我們發(fā)現(xiàn)今年、去年，前年，全國的一些典型的樓盤，星河灣也好，綠城的項目也好，都賣的非常好，為什么呢？因為一個是錢多，我們說流動性資金太多，第二個物業(yè)本身已經(jīng)不是房地產(chǎn)的概念，客觀的來講不是房地產(chǎn)，是一個藝術(shù)品，收藏品，正是這樣的商品，價值很難得到梳理，而且保值增值的價值在里面，另外我們說最近我們看到很多的企業(yè)強強聯(lián)合，企業(yè)和企業(yè)之間橫向的合作，我們怎么理解，下一步中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本路徑，對他們有什么影響，我認(rèn)為有幾個，第一點，我們看最近，特別是去年，萬科相當(dāng)于每十天收購一個項目公司，可能還有一些境外結(jié)構(gòu)的公司有利于融資。

前幾年都是一個企業(yè)拿地開發(fā)，把自己做大，這兩年相互的合作，這是一個基本的路徑。第二個是轉(zhuǎn)型方面，今天如果我問在座的各位，誰是最大的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，很多人都會回答錯，是萬達。如果說誰是最大的酒店業(yè)的運營商，我告訴大家，是上海的綠地，同步建設(shè)的已經(jīng)有50多家，不出意外，明年有100多家，這里面都是一樣的，我們現(xiàn)在的企業(yè)除了住宅之外，像萬科都在朝著商業(yè)轉(zhuǎn)型，酒店業(yè)轉(zhuǎn)型，還旅游地產(chǎn)、低碳市場的轉(zhuǎn)型，我想規(guī)?；枨蟪鰜硪院螅热蛔≌矫娴膲毫υ酱?，我轉(zhuǎn)型是很好的路子。

我們回頭看這十年，我們站在今天的角度，我們剛剛過去的2010年，我們過去十年有一個總結(jié)，為什么羅總發(fā)布這樣的很有意義的平臺，因為我們十年實際上整個房地產(chǎn)行業(yè)都在總結(jié)信息不對稱，2002年底到2003年初的時候土地招標(biāo)，這是非常重大的地產(chǎn)交易信息的不對稱，這時候成交了一批萬科、金地這些企業(yè)，他們可以拿到地，所以可以作大。地產(chǎn)交易的信息不透明化；另外是04年8月份，上海、深圳、杭州這些把交易信息公開，信息不對稱就解決了，我們是以研發(fā)、咨詢?yōu)橹鞯倪@些一些企業(yè)，有了房地產(chǎn)的交流性才可以跟多的把實物做好。

第三個是我們正在進行的，很多企業(yè)已經(jīng)開始相互之間學(xué)習(xí)，大家看星河灣，為什么一開盤全部都去學(xué)習(xí)，為什么可以賣的這么好，而且價格賣的這么貴，因為企業(yè)信息不透明是最大的問題。

最近我們看2010年，全國幾個項目賣的特別好，星河灣、亞運城，清水灣都賣的特別好，很多消費者并不是去現(xiàn)場看，跨地域買的，這時候發(fā)現(xiàn)是開發(fā)商和代理商共同的推動，讓更多消費者認(rèn)識你這個項目，大家的購買意識很強，所以成交很快。

實際上我們今天的活動也是一樣，今天我們能夠讓自己的品牌，讓自己的產(chǎn)品，讓更多人知道，更廣泛的渠道知道，我們宣傳出去，自然就會得到很好的社會宣傳和經(jīng)濟效益。從企業(yè)本身我告訴大家，這十年就是做幾個信息不對稱，在座的不管是企業(yè)也好，開發(fā)商企業(yè)，家居建材企業(yè)一樣。

現(xiàn)在我們百度樂居這個平臺可以讓你的產(chǎn)品更多的為社會知道，社會不缺購買力，缺的是品牌和知名度，為什么越調(diào)控賣的越高，越調(diào)控賣的越快，因為已經(jīng)有品牌的效益在里面了，這就是我今天介紹的簡單的內(nèi)容，謝謝大家！