超級購房實戰(zhàn)手冊2—區(qū)位商圈選擇篇

又到了全民看房的季節(jié)。

跳槽/結(jié)婚/生娃，還有買房換房這些現(xiàn)代人生活中的節(jié)點工程，都在一年之春必須有個交待。鴨梨山大啊，必修課就是必修課，誰讓一年之際在于春呢。

作為一個因為“學業(yè)+工作=興趣”的地產(chǎn)老炮兒，可以很負責任的跟大家說：

“從業(yè)那么多年，我真的看了不下1000套房”。

所以，平時朋友/同學/家人來問房子的時候，發(fā)現(xiàn)很多早已成竹在胸的“鐵一般的事實和規(guī)矩”，廣大買房群眾居然都還不知道。每每跟我聊起后都興趣大濃，甚至打賞派紅包轉(zhuǎn)粉，催促我立開小蜜圈開班的都不在少數(shù)。

因此，覺得真的有必要好好的跟大家聊聊這些咱們業(yè)內(nèi)的獨家不二的買房法則，不說地表最強，好歹也一定是可以稱霸買房江湖的“買房真經(jīng)”了。

上一篇是“城市判斷篇”，就是告訴你到底在一個城市該不該買房。

本篇是確定要在一個城市要買房后的“區(qū)位商圈選擇篇”。

這篇主要是跟大家談?wù)?，在一個城市里，怎么能夠選出買了穩(wěn)賺不跌的區(qū)域商圈和板塊。

第一條：搞清楚一個城市的發(fā)展走向。

這條厲害啦，完全是對著地圖指點江山的帝王即視感呢。不用擔心，下面的方法絕對好用，完全沒有方向感也完全搞得懂哈。

1）看地圖，到底南北長還是東西長。

由于咱們地球的造型，加上人類群居愛熱鬧的特性，基本上一個城市是不會按照圓形均勻發(fā)展起來的。比如北京原來的走勢就是很明顯的東北發(fā)展為強的方向；上海的最長的是東西向的延安路，其實就是上海東西向發(fā)展為主的結(jié)果。

即便是完全人工的新型城市比如迪拜/拉斯維加斯，其實因為跟其他城市的連接的頻繁程度，也會有交通走向上的強弱之分。

2）如果一個城市有兩個機場，把兩個機場聯(lián)成線，就能立即看出一個城市的走向。

這方面上海/東京最明顯，兩個機場一東一西，所以城市的東西向軸線發(fā)展特別明顯。

3）沒有機場的，那就用連接其他城市的高速公路來和市中心做連線，同樣可以在地圖上呈現(xiàn)出一個城市的走向。

不過這點咱們帝都大北京除外哈，條條高速通北京，畫出圖來就是一個星形了。

通過以上3點，找到一個城市的發(fā)展方向后，一個基本結(jié)論就有了：

優(yōu)先購買城市發(fā)展走向上的區(qū)域/商圈。

第二條：判斷區(qū)位商圈好壞，用全球通用的3S1J法則

還是一次澳洲之行，同行朋友完整的講解了這個買房挑區(qū)域的黃金法則。

第一個S=Subway。地鐵。

地鐵通的，或者地鐵站點特別密的區(qū)域/商圈優(yōu)先考慮。

交通流=人流=房價走高的法則再次凸顯。不要太相信本地人嘴里的好地段，一個是很有可能跟他自己的出身條件正相關(guān)，更不要說很多本地的地段，今天完全在地圖上標不出來啊。所以，最靠譜而且一定最后成為“地段識別”主要依據(jù)的就是“地鐵站點”。

PS：認真做條廣告哈，咱們的宇宙無敵超級好用的兔博士app里有超級好用的按照“地鐵站點來找房”的貼心功能，還有獨家的站點樓市行情分析報告，趕緊搜索“兔博士”下載吧。

第二個S=Shopping。商場和商業(yè)配套。

很多買房老司機都不注意商業(yè)設(shè)施對一個區(qū)域和商圈的提升或者拉低作用。主要是因為上篇說的，國內(nèi)的炒房主要集中在炒新房。所以按照而國內(nèi)是先住宅再做配套商業(yè)的開發(fā)順序，買新房的時候往往周邊的配套根本沒有建起來，那就更談不上了解商業(yè)設(shè)施的好壞了。但其實一個區(qū)域的商業(yè)配套幾乎可以決定一個商圈未來10年的增值和發(fā)展。尤其在海外，基本上商業(yè)配套不但是區(qū)域房價的直接支撐，而且配套本身也跟區(qū)域房價成品牌互惠的強關(guān)聯(lián)關(guān)系：配套的品牌越有號召力，區(qū)域商圈的房價就愈容易上漲。

(科普一下：國外的規(guī)劃基本都是要求先有一定的商業(yè)配套才能建設(shè)對應(yīng)比例的住宅，這跟國內(nèi)是完全因果相反的。)

其實這點也能解釋為什么女生買房容易看得準買的對，答案很簡單：因為她們懂逛街啊。

第三個S=School。學區(qū)和教育資源。

很多媽媽們看到這里要起身鼓掌了。哈哈，雖然筆者一直不贊成買房時優(yōu)先考慮所謂的“學區(qū)房”，但是不得不承認，這條不僅對于華人購房適用，甚至在全世界都算是一條硬道理。而且對于一個區(qū)域和商圈而言，一旦學區(qū)好排名靠前，基本上就是房價有保證的好商圈。

(科普一下：國外的學區(qū)房是按照周邊所有房源的總量關(guān)系來設(shè)定的，意思是就算周邊符合學區(qū)的每戶人家都同時入學，學校也能容納。這也是筆者不看好國內(nèi)的學區(qū)房的關(guān)鍵所在：國內(nèi)學校是根本容納不了二手市場對于學區(qū)房的暴漲需求的。所以因此，現(xiàn)在的學區(qū)房幾乎每個學期都要調(diào)整入學政策，導致上一年還有學區(qū)資格的小區(qū)很有可能下一年就劃在學區(qū)外了）。

第四個J=Job。工作和就業(yè)機會。

這條也是大家買房經(jīng)常遺忘的。其實這條也符合“人流=錢流=房價走高”這條硬道理。誰都想住的離工作地比較近，所以一個城市熱點產(chǎn)業(yè)周邊的可居住區(qū)域一定是房價堅挺的區(qū)域。比如北京聚集著最多互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司的望京，上海聚集著醫(yī)藥軟件大批新創(chuàng)公司的張江，還有深圳南山區(qū)的科技園有騰訊，杭州的濱江有阿里，這些區(qū)域幾乎都是最近幾年漲價最快的區(qū)域。

理工男要問了：工作地離居住的最佳距離是？

如果不管價錢，當然是半小時/或者5到8站地鐵站啦。

第三條：看山望湖臨江面海制勝論。

這條是筆者最推崇的，咱們老祖宗的風水相地八卦陣里早就寫的清清楚楚了： “稀缺資源”永遠值錢。對于城市而言，最稀缺的一定是一個城市先天或者后天的的風景資源。曼哈頓的中央公園，悉尼的達令港，新加坡的濱海區(qū)，上海的外灘，香港的半山，甚至是不缺海景的三亞，推窗見海就是房價的強支撐。

筆者有條特別的操作指南：到一個城市一定搭乘一下觀光BUS，高效的看完這個城市的風景和名勝資源。

針對二三線城市的第三條：政府大樓、機場和高鐵站都要圈出來。

看過全球標準，再來看看咱們更具實操的老家購房區(qū)域地段判斷法則：

政府大樓所在的區(qū)域一定是好地段；

高鐵站周邊的區(qū)域要花時間培養(yǎng)；不過按照日本的新干線發(fā)展來看，整體是升值的；

機場，就比較特別，原來由于高度控制只能造別墅的規(guī)劃要求，導致早先中國城市的機場周邊都是豪宅區(qū)，但是隨著人們對生活質(zhì)量的要求，如果配套交通跟不上，機場周邊不見的是房價的必漲區(qū)。

最關(guān)鍵的第四條：學會看數(shù)據(jù)(女生也可以試試啦)。

看過上篇的朋友們一定知道數(shù)據(jù)的作用，作為數(shù)據(jù)控的我，甚至做了兔博士這樣的宇宙無敵超好用的地產(chǎn)數(shù)據(jù)工具來方便的讀取數(shù)據(jù)，在一個城市里選擇區(qū)域時，我會看下面這幾組數(shù)據(jù)：

1）這個城市哪個區(qū)域新房最好賣？

2）這個城市哪個區(qū)域2手房最好賣？

3）這個城市哪個區(qū)域新房價格最高？

4）這個城市哪個區(qū)域2手房價格最高？

5）這個城市最近3年上漲最快的區(qū)域和商圈TOP10？

廣告一下：先在兔博士app里找到這些數(shù)據(jù)，然后再啟動一個城市的房產(chǎn)投資之旅，這真的目前全網(wǎng)找得到的最好方法呢。

好了，本篇又碼2500字。這篇給大家整理了在確定準備買房的城市中，選擇好要關(guān)注的區(qū)域板塊的關(guān)鍵方法。跟上一篇“判斷一個城市是否可以進行房產(chǎn)投資”一樣，正好是4條。接下來的一篇，會跟大家講講，咱們業(yè)內(nèi)是咱們判斷一個小區(qū)樓盤的好壞的。

所以，趕緊關(guān)注咱們公號吧，別錯過了這價值連城的超級購房實戰(zhàn)手冊呢。

筆者介紹：

兔博士app創(chuàng)始人 劉煜

1998年同濟大學 建筑城規(guī)學院畢業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)咨詢 從業(yè)18年

為萬科／中海／綠城／星河灣等知名開發(fā)商服務(wù)多個知名樓盤

2016年 創(chuàng)辦國內(nèi)第一個用數(shù)據(jù)說話的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)好產(chǎn)品兔博士app。