房改總是每年全國兩會熱點(diǎn)。

本報(bào)記者了解到，部分兩會代表與委員提出房改新思路：突出租房在整個住房體系中的作用，進(jìn)一步發(fā)揮公租房在保障性住房中的作用，更加強(qiáng)化住房的消費(fèi)性特征。

民革中央本次準(zhǔn)備了2個房地產(chǎn)提案，建議停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，將經(jīng)濟(jì)適用房改成公共租住房，構(gòu)建以公共租賃住房為主體的住房保障體系，并建議將房地產(chǎn)業(yè)定位于民生產(chǎn)業(yè)，以實(shí)現(xiàn)居民住有所居的目標(biāo)。

民建中央則提出了逐步停止單獨(dú)新建廉租房，通過大量建設(shè)公共租賃房替代“經(jīng)濟(jì)適用房部分出租”的思路。

全國人大代表程恩富、全國政協(xié)委員李崇富，則進(jìn)一步看好公租房在整個住房體系中的作用。程恩富認(rèn)為，應(yīng)該實(shí)施以公租房為主體、以商品房和私租房為輔的新住房模式。

“除了高收入20%左右的可以購買商品房，其余的都可以通過租公租房或者私租房解決住房問題，農(nóng)民和大學(xué)生也可以涵蓋在內(nèi)。”程恩富在近期的中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展智庫第四屆高層論壇上說。

上述觀點(diǎn)仍不乏爭議。有業(yè)內(nèi)人士指出，租房為主買房為輔，實(shí)行二次房改是一種倒退。

實(shí)際上，去年的全國兩會就已出現(xiàn)二次房改的建議，住建部也在討論十年房改得失，下一步住房模式應(yīng)如何選擇。當(dāng)時提出的是“三種住房制度,三類供地方式,三支隊(duì)伍參與”(三三制)。

推行了十余年的房改，到底選擇何種發(fā)展路徑？中國社科院副院長李揚(yáng)指出，目前是房地產(chǎn)頂層政策設(shè)計(jì)的時候了。“‘十二五’要建成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，房地產(chǎn)政策需要有實(shí)質(zhì)性的新突破。”李揚(yáng)說。

租房為主買房為輔

程恩富指出，中國下一步需要改變目前保障性住房層次過多，管理成本過高的局面，如僅北京就有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等類型。

未來居民的住房問題，可以通過購買商品房，或者以租用公租房和私租房為主的模式來解決。公租房、限價(jià)房和商品房，可以分別占到1/3的比例。

其中高收入的20%的家庭可以通過市場化購房來解決。而其他居民可以通過租房的方式，比如最低收入家庭可以廉租房來解決。其中商品房應(yīng)該在遠(yuǎn)郊，而公租房應(yīng)該在近郊。

“私人住房的比例，不能太高。”程恩富說。

由此，過去以售為主的住房市場格局將發(fā)生改變。受此影響中國目前轉(zhuǎn)賣圖紙的商品房預(yù)售制度應(yīng)該取消。國務(wù)院參事任玉嶺認(rèn)為，目前需要住房的基本居住消費(fèi)性特征回歸，而對住房的投資屬性不應(yīng)放大。

也正因此，在中國需要實(shí)施三三制，即家庭收入的五倍大于現(xiàn)行80平方米商品房房價(jià)的，應(yīng)該進(jìn)入市場購買商品房，小于等于的，則可以享受可承受性住房的序列。如果居民收入的10倍，仍低于80平方米商品房房價(jià)的，可以納入廉租房的范圍。

他的說法不無道理。根據(jù)在當(dāng)日論壇上公布的一份報(bào)告，目前全球房價(jià)最為平穩(wěn)的德國，私人住房擁有的比例只有43%。超過80%，甚至達(dá)到90%的私人住房比例的一些國家，則都是貧富差距大的一些國家，包括羅馬尼亞，保加利亞和匈牙利等。整個歐盟目前的私有住房比例為63%，法國為57%，英國為70%。而目前中國為87%左右。

因此多名兩會代表認(rèn)為，有房住，并非要購房。而要政府全部解決居民住房，或者居民全部買房，這在任何國家都做不到。

國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部副主任步德迎研究發(fā)現(xiàn)，目前城市的住房如果算上出租房屋，則可以整體滿足居民居住的需要。

目前實(shí)際上每年新增住宅可以安置無房戶903萬，以后每年遞增20%，10年提供1.5億套，加上老人去世每年空出84萬，未來10年整體提供1.6億套住房。但目前城市無房戶為4900萬，新增城市人口每年需要有522萬套，再考慮城中村不需要住房的，未來10年需要1.1億套住房。這樣如果將擁有私人住房作為目標(biāo)，2018年，“在不考慮其他因素的情況下，居民住房問題可以解決。”

但目前全國到底有多少空置房，小產(chǎn)權(quán)房等，政府并沒有掌握準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

公租房應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展

而更多的提案關(guān)注點(diǎn)是，進(jìn)一步重視公租房在保障性住房中的作用，以解決農(nóng)民工進(jìn)城和大學(xué)生初次就業(yè)的問題。

民建中央的提案建議，國家應(yīng)該加大對于公共租賃住房的支持力度，在解決城市中等偏低收入家庭及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等“夾心層”群體階段性住房困難問題方面，發(fā)揮更大的作用。“打破戶籍限制，將公共租賃住房覆蓋面擴(kuò)大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口”。

為此，需要擴(kuò)大房源，增加公共租賃租房的供給。除了國家向開發(fā)商訂制外，還可以通過批量收購在其工業(yè)園區(qū)和工廠聚集區(qū)集中建設(shè)面向用工單位或園內(nèi)就業(yè)人員居住的公共租賃住房。

此外，民間還有大量的自建房、公房、房改房閑置，這些房屋面積較小，相對而言也較陳舊。政府可考慮在私人房屋租賃領(lǐng)域搞"公私合營"，作為"二房東"與私人業(yè)主簽訂長期租約，以相對低的租金統(tǒng)一承租一批房源作為公共租賃房，再散租給社會。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究院院長陳淮認(rèn)為，未來五年的確存在解決農(nóng)民工等住房的巨大需求問題。

2010年全國農(nóng)民工人數(shù)達(dá)到2億人，其中異地就業(yè)1.5億人。而現(xiàn)在被統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)化人口6.3億人，有超過四分之一（農(nóng)民工）是偽城市人口，“這部分人群在一個長期過程中是中國真正的城市化能否實(shí)現(xiàn)的核心問題，這五年要破題。”陳淮說。

中國投資學(xué)會秘書長劉慧勇認(rèn)為，中國的確需要讓企業(yè)建住房，可以租給員工，這樣做可使得員工就近上班，如果員工離開，則可以收回。但實(shí)行這項(xiàng)制度需要修改目前的法律，因?yàn)?998年房改后，并不允許一般企業(yè)蓋房租給員工。

因?yàn)楣珓?wù)員和低收入者可以通過政府提供的住房來租住，但大量的其他人員，需要通過別的方式來解決。“企業(yè)可以自己蓋房租給員工，也可以補(bǔ)貼員工資金來自己租房，而提供租房者，也可以是社會組織。”劉慧勇說。

根據(jù)安排，2011年全國要建設(shè)1000萬套保障性住房，比去年建設(shè)規(guī)模的580萬套，幾乎要增加一倍。其中2011年要建設(shè)的公租房數(shù)量為200多萬套，是去年37萬套的6倍左右。但公租房的比例仍很小。

中國社科院經(jīng)濟(jì)所汪麗娜認(rèn)為，現(xiàn)在政府面臨的問題是，如果大量建設(shè)廉租房，則極度缺乏資金。因?yàn)橄癖本┖芏嗟褪杖胝卟辉腹ぷ?，而去吃低保，享受廉價(jià)租房。同時經(jīng)濟(jì)適用房由于5年后轉(zhuǎn)成商品房，補(bǔ)交的土地出讓金很少，實(shí)際上是賺取了國家的土地收益。這種做法應(yīng)該取消。

“這等于是養(yǎng)懶人，事實(shí)上政府在此領(lǐng)域主要是付出。但像很多大學(xué)生等夾生層，如果能住進(jìn)公租房，政府收取低于市場價(jià)格20%的租金，則可以有很好的收益。”汪麗娜解釋說，公租房得以很快發(fā)展，形成良性循環(huán)。“所以公租房的效果比廉租要好，廉租應(yīng)該只針對那些喪失勞動能力的低收入者。”

也正因?yàn)榇?，民革中央的一份提案建議，要構(gòu)建以公共租賃住房為主體的住房保障體系，同時打破住房保障的戶籍限制，確保公民居住權(quán)公平，為此，需要停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，將正在建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房改為公共租賃住房，與廉租住房共同構(gòu)成保障性住房的供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”。“打破戶籍限制，將公共租賃住房覆蓋面擴(kuò)大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口。”